福岡市南区の大橋・高宮・井尻・平尾駅周辺でアパートやマンションを探すときに気を付けておくことを書いておきます。
最低限の知識をもって物件を探さなければ、損をするのは自分だということを肝に銘じておきましょう。
1日2日くらいで住む家を探すのは止めたほうがいいです。
掘り出し物件が見つかりやすい時期
私の勝手なイメージになってしまいますが、掘り出し物件が見つかりやすい時期は、4月中旬から7月、10・11月、1月、です。
特に、4月中旬から5月初旬までの間は掘り出し物件が見つかりやすいはずです。
物件を探す人は2・3月が最も多く、その大半が3月下旬までに新居に移ります。
既入居者が引っ越しをするのも3月下旬です。
3月末に引っ越しをすると、その居所に入居ができるようになるのは4月初旬です。
つまり、移ってくる人は3月中に物件を決め3月末までに引っ越しをするので、4月初旬に入居ができる物件を知ることはありません(4月初旬入居可でも事前に賃貸物件として上がるので内覧なし清掃なしで即入居で構わない条件なら知ることはある)。
このようなミスマッチが起こるので、4月中旬には掘り出し物件が余っている可能性が他の時期よりも高くなります。
引っ越しを急いでいない人であれば、4月中旬まで待って物件を探し始めたほうが良い物件に出会える可能性があるわけです(1月から3月末まで毎日物件探しをする時間があるなら、4月中旬まで待つまでもなく良い物件に出会える可能性は高い)。
また、閑散期に入り「何か月も空くくらいなら」とオーナーが値引き交渉に応じてくれる可能性も出てくる利点もあります。
※２月・３月・９月と、出入りが多い時期は、運よく良い物件に出会えることもあります。あくまでも4月中旬
借りる側が不利な時期は2・3月
2・3月は移動が多い時期なので条件の良い物件はすぐに埋まります。
もしかすると、閑散期に物件を探していれば、賃料が1万円くらい安く、平米数も広く、駅にも近い物件があったかもしれません。
しかし、3月には条件の悪い「余り物件」が残るのでもっと良い物件があったことを知らずに「これが相場なのか…」と何の疑問も持たずに賃貸借契約を結ぶことになってしまいます(絶対ではありませんが)。
また、1日待っていたら他の人に物件を取られてしまうということが当たり前のように起こります。
この時期に仲介業者が「すぐに決めなければ明日はどうなるか分からない」は嘘ではないのです(他の時期は半分煽っていると思うが)。
絶対に引っ越しをしなければならない人は、あまり納得できる条件でなくても、ある程度妥協をしたほうがいいかもしれません。
妥協しなければ、さらに悪い物件しか残らなくなってしまうので決断を急ぐ必要があります。
貸し手有利の時期に探し始めて失敗しないように、4月までに引っ越しが確定しているときは1月頃に物件を探し始めるのも一つの手です。
家賃予算7万円くらいの2LDKの物件を探しているなら、とりあえず6~8万円の物件(退去予定物件も含め)を多く見せてもらいましょう。
そのときに「あれ、この物件のほうが絶対にお得だ」と自分が思える物件から埋まってくると思ってください。
3月のギリギリに物件を探し始めると、事前に探していたとしたら「これは明らかにダメな物件」と思えるものしか残っていない可能性があるのです。
ただし、住居用の賃貸物件は1月に探していい物件があっても「借りるのを4月まで待って下さい」ということはできません。
早く探し始めても、契約をするまでの間に他の人に取られてしまうことになります。
物件探しは思っている以上に難しいんです(運もあります)。
私なら、今なら6万円で借りられるが2か月後には同じ条件で7万円の物件しか借りられない可能性が高いのであれば、3月下旬に入居すればいいところを2月下旬に早めます。
1ヶ月分家賃が無駄になりますが、毎月1万円浮くのなら、年間12万も浮くので家賃の元は取れます(これが2・3千円の家賃の差なら悩みますが敷・礼交渉などができれば決める)。
あと、もう一つ不利な点は、この時期は閑散期よりも家賃を1,000円～3,000円くらい値上げするオーナーも多いです。
3,000円賃料を上げても借り手はいるからです。
敷金・礼金交渉
大橋・高宮・井尻・平尾駅周辺の駅近マンションは築30年くらいであっても、しっかりと管理されているところであれば、敷礼ゼロ物件はほぼないと思ってください。
敷礼合わせて3が普通、礼2は当たり前、1だとラッキー、です。
いくらでも需要があるので、ゼロゼロにするような馬鹿なオーナーがいるわけがないんです。
30戸中20戸しか埋まっていなければ交渉が可能かもしれませんが、駅近で日本人だけが居住している物件でそんなに空いているところはありません。
交渉ができるとすれば駅から離れた物件、外観がみすぼらしい築年数が高い物件、ワンルームで外国人がたくさん入居している物件、後は、ボロアパートくらいです。
大牟田線沿線の駅近物件オーナーの中には20戸中15戸しか埋まっていないのに値引き交渉を一切しないオーナーをつい最近見ました(ネットで他の物件はどんどん成立しているのにそこだけ埋まっていなかった)。
周りにもっと安くて良い物件が結構あるにも拘わらず、交渉にのらないのです(だから埋まらない)。
礼金を下げて早く入れたほうが絶対に利益になるのに…(それが分かっていても3月には絶対に入居者が決まると分かっているので交渉に応じない)。
閑散期に入ってしまい、その物件がすべて埋まるまで半年以上かかっていたと記憶しています。
このようなオーナーが普通にいるのが南区大牟田線沿線地域だと思ってください。
「礼金なんかもったいない」という考えの方もいると思いますが、そういう人は、妥協ができないのなら駅近で探すのはあきらめたほうがいいでしょう。
仲介手数料
仲介手数料は家賃1ヵ月分まで取れます(消費税を含めたら1.08か月分)。
1か月のうち0.5か月分は仲介業者、0.5か月分はオーナーの取り分になります。
某仲介業者が仲介手数料を半額にしているのは、仲介業者の取り分を捨てて「仲介料半額」という広告を打ち出し、家を借りたいという人たちを惹きつけるためなのかもしれません。
仲介手数料を捨てることは大きな損失ですが、それを抜きにして別の部分で利益を出せるのが不動産仲介業だということなのでしょう。
某仲介業者以外が「半額」を謳わないのは借主に仲介業の仕組みがばれてしまい、仲介業者全体の利益(仲介手数料の取り分)がなくなるからだと思います。
よくわかりませんが、もしかすると某仲介業者が業界全体の暗黙のルールを破っているのかもしれないですね(これは借主側からすれば決して悪いことではない)。
こういう不動産仲介業界の利益の出し方を借主側が少しでも分かれば、値引き交渉が可能だということに気づくことができるはずです。
「もっと別の物件があるかもしれないからとりあえず他の不動産会社を回ってみようかな～」と暗に示せば、某仲介業者以外の仲介業者でも仲介手数料を半額まで下げることができるかもしれません(絶対に下げないところもある)。
暗に示すのが苦手な人は「ここで決めたいから某仲介業者のように仲介手数料を半額にできませんか」とお願いしてみるのも手です。
敷0・礼0物件
駅から徒歩30分くらいかかるアパートなら、新築でも空きが多ければ敷金礼金1ヶ月ずつとる物件でも敷金だけならゼロにすることができる場合がもあるはずです。
状況によってはゼロゼロもできるかもしれません。
ボロアパートは広告に敷金礼金を取ることが書いてあっても、かなりの確率でゼロゼロ交渉も可能です。
場合によっては初月フリーレントの交渉に応じてくれるオーナーもいます。
ただ、気を付けなければならないことがあります。
外国人留学生です。
何年も空室が続いていたボロアパートでも、外国人入居を許可すれば瞬間に埋まるのが今の南区です。
オーナーにとっては嬉しい限りですが、外国人が多く入っているアパートは確実に友達の出入りが多くなります。
夜の12時を回っているのにワンルームの部屋に5人も6人も友達を呼び騒ぐことすらあります。
オーナーの中には、アパートの住環境がどうなっているのかは関係なく、「とにかく埋まればいい」という考えの人もいます。
そのような物件に入居してしまったら最後。
寝られません。
実際はゼロゼロ物件であってもそのような状況にあるところは少くないと思いますが、どのような人が住人なのかを事前に聞いておくことを勧めます。
家賃相場
ピンキリです。
1R・1Kなら、駅近築浅物件だと5・6万するところもありますが、妥協をすれば2万円台の物件も普通にあります。
ファミリータイプのマンションも、築年数を考えなければ駅の近くでも5万円台で2LDK以上の物件を探せるはずです。
駅から徒歩30分くらいのところなら、5万円台でもそこそこの物件があります。
中には「えっ、ここでそんなに高いの？」というところもあるので、慎重に物件を探すようにしましょう。
ふれんず
仲介業者に行く前にネットで少し検索をする人も多いと思います。
そのときに
- CHINTAI
- SUUMO
- スマイティー
- 賃貸スモッカ
- ホームメイト
- ライフルホームズ
- 不動産連合隊
等で探す人が多いと聞きます。
これらのサイトは情報が古かったり抜けている物件も多くあります。
そして、なによりも見にくいです。
さらに、おとり広告なのか、空きがなくなっているのにそれをずっと放置したまま掲載しているサイトも一部あるので要注意です(広告収入が目的なのかどうかわからないサイトがある)。
いずれにしても、ネット上で物件を探すのに一番いいのは「ふれんず」です。
私からすると「ふれんず」を見ないでどうやって物件を探しているのかと思ってしまうのですが、知らない人が多いみたいです。
「ふれんず」にはほとんどの物件が掲載されていますし、サイトの見やすさも一番です。
めぼしい物件をいくつか見繕って、
- アパマンショップ
- エイブル
- 駅前不動産
- オクゼン不動産
- スマイルプラザ
- ドッとあーる
- ドリームステージ
- ハッピーハウス
- ホームメイト
- ミニミニ
これ以外のところでも構わないですが、一般の人は多くの人が知っている仲介業者を選んだほうがいいと思います。
上記以外でしたら、大井不動産か松嵜産興に行けばスムースに物件を紹介してくれるはずです。
ふれんずに載っていない物件をいくつか出してくれると思うので、それらと比較検討すれば、空き物件で見落としが出ることはまずなくなるはずです。
ふれんずを調べずに、どのような物件があるか分からなければ仲介業者はオーナーが広告料を払ってくれる物件を優先的にお勧めしてくる可能性が高くなるので要注意です。
一般の人には把握するのが難しいことですが、契約が成立したほうが仲介業者にとって利益になる物件とそうでない物件があるのです。
東京都心部とは違い、平尾・高宮・大橋・井尻近辺にある有名どころの仲介業者がめちゃくちゃなことをすることはないはずですが、事前にどのような物件があるかは事前に探しておきましょう。
知らない人も多いみたいなのでついでに書いておきますが、これらのどの仲介業者にいっても、仲介業者は物件を共有しているので、その仲介業者しか持っていない物件に出会うことはほぼないと思ってください(もしそういう物件を探したいなら大手以外の不動産屋さんならあるかもしれません)。
※某仲介業者は仲介業者として嫌われていて、オーナーによってはその仲介業者には物件を回さないということもあるみたいですが、レアケースなので気にする必要はないでしょう。
引っ越し
忘れがちなのが引っ越しのことです。
引っ越し業者は大手を選ぶと絶対に高いので、費用を抑えたいのであれば地元の業者を選んだほうがいいと思います。
繁忙期は引っ越し代がものすごく高くなる時があります。
閑散期には3万円くらいで引っ越せるのに繁忙期だと10万円くらいになることは普通にあります。
普通に考えて、引っ越しを絶対にしなくてはいけない人が多く出てくる繁忙期に、わざわざ価格を下げようとする業者があるわけがないですよね。
ほかに気を付けるべきことは、引っ越し業者が人手不足で引っ越しそのものができない可能性があることです。
引っ越しをすることが予め決まっているのであれば、半年くらい前から予約をしてもいいくらいです。
3月の繁忙期に引っ越しをするのであれば、2月に予約をするのは遅すぎです。
